Maison en kit ou prêt-à-finir : quelle différence ?

Cet article concerne principalement les maisons d’habitation en kit soumises à permis de construire. En dessous de 20 mètres carrés de surface et pour un usage de loisir, la règlementation n’est pas la même. Les chalets à monter en kit (les produits les plus vendus) ne sont pas visés par ce texte car ils ne sont pas considérés comme des résidences principales.

Pourquoi la maison en kit est-elle aussi tentante ?

Il faut reconnaître que l’idée de monter sa propre maison d’habitation en kit est très séduisante.

1 – Le budget, d’abord. L’économie est réelle et s’explique simplement : dans un projet de construction mené par des professionnels, c’est la main-d’œuvre qui pèse le plus sur la facture. Si l’on fait les travaux soi-même, on réalise automatiquement des économies considérables. Les vendeurs de kits avancent des réductions potentielles de 30 à 40 % par rapport aux prix du marché.

2 – La personnalisation. L’intérieur d’une maison en kit est vierge et les clients ne sont pas limités par un catalogue de finitions prédéfinies : chacun choisit comment il habille sa maison, pièce par pièce, selon le niveau de qualité qu’il souhaite.

3 – Le contrôle de la construction. C’est un point peu mis en avant et pourtant c’est un atout majeur : dans la maison en kit, le calendrier appartient au client. Celui-ci n’est pas soumis au rythme du constructeur et il peut donc avancer et gérer son budget comme il veut. Cette flexibilité est rare dans les autres modèles de construction et s’avère parfaite pour un ménage qui surveille ses dépenses.

Faut-il être « du métier » pour monter une maison en kit ?

Beaucoup d’autoconstructeurs ne viennent pas du bâtiment. Ils ont déjà monté un garage, un studio de jardin. Ils ont appris, progressé, et construire une maison en kit ressemble juste à l’étape d’après. Dans le cas de professionnels du bâtiment, il n’y a aucune difficulté, ils font ça tous les jours.

Cependant, entre un studio de jardin et une maison, il y a une vraie différence de niveau technique. Une maison d’habitation exige autrement plus de maîtrise qu’un abri de jardin. Il faut un calcul de fondations, un contreventement de charpente, une continuité d’étanchéité à l’air, des réseaux à dimensionner. Ces connaissances peuvent s’acquérir, mais il faut bien les anticiper car elles cruciales pour la solidité du bati.

En termes de séquence de travaux, il faut aussi savoir s’organiser pour que les professionnels qui interviennent le fassent dans le bon ordre. Il peut arriver qu’un artisan refuse de prendre la responsabilité d’un chantier commencé par un amateur. Lorsqu’un électricien raccorde un réseau tiré par quelqu’un d’autre, il engage sa responsabilité sur l’ensemble du circuit. Les autoconstructeurs expérimentés le savent : il faut sous-traiter et faire achever les parties techniques d’abord.

Être « du métier » n’est donc pas obligatoire, mais il ne faut rien laisser au hasard.

Combien de temps dure la construction ?

Sur le papier, c’est vraiment rapide. Les pièces s’emboîtent, on consacre ses week-ends aux travaux et le budget reste sous contrôle. Dans la réalité, la pente est un peu plus raide : implantation, fondations, dalle, montage, mise hors d’eau hors d’air, second œuvre, finitions, etc. Chaque étape attend la précédente, et si l’une prend du retard, elle décale mécaniquement toutes les autres.

C’est un point sous-évalué par les non-professionnels. Un fabricant qui annonce une mise hors d’eau hors d’air en quatre semaines parle d’un montage effectué par une équipe de professionnels rodés au produit. Une personne seule met le double de temps, sans oublier la météo qui viendra inévitablement ralentir le rythme. Pour une maison d’une centaine de mètres carrés, construite sur les week-ends et les vacances, on peut estimer que le chantier durera entre six mois et deux ans.

Notez que ce rythme a un coût indirect que le budget ne prévoit pas toujours. Pendant toute cette période, il faut continuer à payer le loyer (ou le prêt), le stockage, la location de matériel de travaux, etc. Un chantier qui dure deux ans peut coûter deux ans de charges en plus de la construction. Sans oublier qu’une telle longueur entraîne de la fatigue, voire une lassitude, chez les membres de la famille.

Attention aux défauts invisibles au montage

Certains défauts se voient immédiatement. Si la peinture déborde, on fait une reprise sur-le-champ. Dans une maison autoconstruite, la vigilance est davantage sur le gros œuvre et, malheureusement, une malfaçon peut rester invisible jusqu’à ce qu’on en subisse les conséquences trois ans plus tard. Cela peut être un mauvais ancrage sur la dalle, une charpente insuffisamment contreventée, une isolation mal posée qui laisse la vapeur d’eau condenser dans la paroi, etc.

Ces problèmes structurels se manifestent assez tardivement. Parfois au bout de cinq ans, sous forme de fissures, de dégradation du bois ou d’inconfort thermique. À ce moment-là, réparer suppose de rouvrir le bâtiment et la facture qui suit vient effacer toutes les économies réalisées jusque-là.

Et la garantie décennale ?

Lorsqu’un professionnel réalise le gros œuvre et met la maison hors d’eau et hors d’air (ou la livre en clos et couvert), il en est responsable pendant dix ans à partir de la réception. Il doit d’ailleurs être assuré pour cela, afin de protéger les acquéreurs au mieux et sur le long terme. Le fournisseur de matériaux n’est pas un constructeur : il ne garantit que ses matériaux. Si le mur est mal monté, c’est la responsabilité du monteur (le client) qui est engagée, pas la sienne.

Autrement dit, l’autoconstructeur ne bénéficie d’aucune garantie décennale. Plus embêtant encore, il n’a quasiment aucune chance de trouver un assureur qui accepte de couvrir une autoconstruction totale. Il trouvera au mieux des formules de dommages-ouvrage partielles, appelées « hors d’eau hors d’air » à la condition explicite que le gros œuvre ait été exécuté par des entreprises engagées par une garantie décennale. L’assureur trouve ainsi un autre assureur contre lequel se retourner.

Les banques ont tranché encore plus durement : elles refusent presque toujours de financer un projet immobilier monté intégralement par un particulier. Elles attendent des garanties professionnelles sur la mise en œuvre pour que le bien qu’elles acceptent de financer conserve sa valeur dans le temps. Vous devrez donc forcément faire intervenir des professionnels quelque part dans le processus.

Comment revendre une maison autoconstruite ?

La question de la revente est la plus sensible de ce système constructif : celui qui vend un ouvrage qu’il a lui-même construit est juridiquement considéré comme un constructeur. Il devient responsable d’une garantie décennale, comme s’il était professionnel. Ses acquéreurs (et les suivants éventuels) peuvent se retourner contre lui dans les dix ans qui suivent la réception. Plus clairement : l’autoconstructeur ne reçoit pas de garanties, mais il en doit. Faute d’assurance dommages-ouvrage, il devra assumer personnellement, sur son patrimoine, toutes les conséquences d’un défaut de construction.

La revente n’est pas interdite, mais ces risques sont évidemment connus des notaires qui ne manqueront pas de le signaler aux acheteurs. Une fois qu’ils seront informés, soit la négociation s’arrêtera, soit le prix sera sérieusement débattu.

À cela s’ajoute la règlementation environnementale 2020 : les particuliers qui construisent eux-mêmes doivent réaliser une étude thermique avant le permis, puis faire réaliser un test d’étanchéité à l’air par un opérateur certifié. Un dossier incomplet compliquera sérieusement la vente.

Kit, prêt-à-finir, maison clé en main : qui fait quoi ?

On vient de le voir : dès qu’un professionnel réalise la coque, l’acheteur retrouve une garantie décennale, une dommages-ouvrage possible et un financement bancaire. La question n’est donc plus de savoir s’il faut un professionnel, mais jusqu’où il intervient et à partir d’où le client prend la main.

	Kit	Prêt-à-finir	Clé en main
Fondations et dalle	Client	Selon contrat	Professionnel
Murs, toiture, menuiseries extérieures	Client	Professionnel	Professionnel
Électricité, plomberie, cloisons	Client	Client	Professionnel
Sols, peintures, cuisine, sanitaires	Client	Client	Professionnel
Garantie décennale sur le gros œuvre	Portée par le client	Portée par le professionnel	Portée par le professionnel
Compétences attendues	Gros œuvre et second œuvre	Second œuvre complet	Aucune

Alors, kit ou prêt-à-finir ?

Celui qui cherche une maison en kit cherche deux choses, de l’autonomie et de l’économie.

Sur le gros œuvre, on l’a vu, le risque est maximal. C’est la partie la plus technique, la plus difficile à rattraper, celle qui porte la décennale et que l’acheteur potentiel fera jouer même dix ans après.

Sur le second œuvre, c’est l’inverse : le travail est faisable par ceux qui aiment le bricolage, il se reprend s’il est raté, et il permet de réaliser des économies substantielles. C’est le concept classique du « prêt-à-finir« .

Pour Muance habitat, par exemple, les coques en Béton Fibré Ultra-hautes Performances (BFUP) sont fabriquées en usine et posées par des professionnels. Elles intègrent déjà un isolant biosourcé, des menuiseries Schüco et leurs réservations de réseaux percées. La maison est posée et close et couverte en 48 à 72 heures.

Pour celui qui voulait un kit, le calcul se résume donc à ceci : garder ce qui rapporte, le second œuvre et les finitions, et confier ce qui engage, la coque et sa garantie. Si ce partage vous convient, l’étape suivante est de choisir la configuration : regardez par exemple les modèles de maison préfabriquée Muance habitat, qui vont du T3 au T6, en plain-pied ou à étage.